17 Temmuz 2026 İtibarıyla Kanuni Faiz ve Miras İhalelerinde Yeni Dönem
Kısa cevap
7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 16 Temmuz 2026 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisinde kabul edildi. Kanunun iki önemli sonucu şunlardır: Sözleşmede oran kararlaştırılmamışsa uygulanacak kanuni faiz artık Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının reeskont oranına göre değişecek; miras yoluyla edinilen ve üçüncü kişi malik bulunmayan taşınmazların ortaklığın giderilmesi satışında ise ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır.
Yayımlanma notu: 17 Temmuz 2026 itibarıyla TBMM’nin kanun sayfasında Resmî Gazete tarihi ve sayısı henüz yer almamaktadır. Aşağıda açıklanan faiz ve miras ihalesi hükümleri, Kanunun 26. maddesi uyarınca Resmî Gazete’de yayımlandığı gün yürürlüğe girecektir. Bu nedenle somut bir dosyada işlem yapılmadan önce yayım ve yürürlük durumu yeniden kontrol edilmelidir.
Kanuni Faiz Sistemi Değişiyor: Yeni Oran Ne Olacak?
7589 sayılı Kanunun 10. maddesi, 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanunun 1. maddesini yeniden düzenlemektedir. Türk Borçlar Kanunu veya Türk Ticaret Kanunu gereğince faiz ödenmesi gereken, ancak tarafların sözleşmeyle özel bir oran belirlemediği hâllerde sabit oran yerine TCMB reeskont oranına bağlı değişken bir sistem uygulanacaktır.
Kanuni faiz nasıl hesaplanacak?
Yeni yöntemde bir önceki yılın 31 Aralık günü TCMB’nin kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının yüzde 80’i yıllık kanuni faiz olacaktır. 30 Haziran günündeki reeskont oranı, önceki 31 Aralık oranından beş puan veya daha fazla farklıysa yılın ikinci yarısında 30 Haziran oranının yüzde 80’i esas alınacaktır.
Esas tarih: Bir önceki yılın 31 Aralık günü.
Hesaplama: Reeskont oranı × %80.
Ara kontrol: 30 Haziran.
Güncelleme şartı: En az beş puanlık fark.
2026 yılında kanuni faiz yüzde kaç olacak?
TCMB’nin resmî tablosuna göre 31 Aralık 2025 tarihinde geçerli reeskont oranı yüzde 38,75’tir. Bu oranın yüzde 80’i yüzde 31’e karşılık gelir. 30 Haziran 2026 tarihinde beş puan veya daha fazla bir değişiklik oluşmadığından, Kanun yayımlandığında yeni sistem bakımından yıllık yüzde 31 oranının esas alınması beklenmektedir.
Bu hesaplamaya göre 100.000 TL’lik bir alacağın bir yıllık basit faiz tutarı yüzde 24 oranında 24.000 TL iken, yüzde 31 oranında 31.000 TL olacaktır. 1.000.000 TL’lik bir alacakta yıllık fark 70.000 TL’dir. Kesin tutar; faizin başlangıç tarihi, ödeme tarihi, kararın kapsamı ve varsa özel sözleşme hükümlerine göre değişir.
Hangi alacak ve davalar etkilenecek?
Değişiklik özellikle mahkeme kararlarında “kanuni faiz” uygulanmasına hükmedilen alacak ve tazminat davalarını, ilamlı veya ilamsız icra takiplerini ve sözleşmede faiz oranı belirlenmemiş borç ilişkilerini etkileyebilir. Ticari işlerde uygulanacak temerrüt faizi, yabancı para borçları ve tarafların geçerli biçimde özel faiz oranı kararlaştırdığı hâller ayrıca değerlendirilmelidir; her borç için otomatik olarak yüzde 31 uygulanacağı sonucu çıkarılmamalıdır.
Devam eden dava ve icra dosyalarında ne olacak?
Faiz düzenlemesi Kanunun yayımı tarihinde yürürlüğe girecektir. Kanunda bu değişiklik için ayrıca özel bir geçiş hükmü bulunmamaktadır. Devam eden dosyalarda yürürlük tarihinden önce ve sonra işleyen faizin dönemlere ayrılması gündeme gelebilir. Bununla birlikte uygulanacak oran; borcun kaynağına, temerrüt tarihine, hükmün kesinleşip kesinleşmediğine ve karar metnine göre dosya özelinde incelenmelidir.
Alacaklı ve borçlu açısından pratik sonuç
Ekonomik koşullara göre güncellenen oran, uzun süren yargılama ve icra süreçlerinde alacağın değer kaybını azaltabilir. Borçlu bakımından ise gecikme maliyeti artabilir. Bu nedenle borcun erken ödenmesi, faiz hesabının dönemsel olarak denetlenmesi ve uygun dosyalarda sulh veya uzlaşma seçeneklerinin değerlendirilmesi daha önemli hâle gelecektir.
Miras Kalan Taşınmazların Satışında Yeni Dönem: İlk İhale Yalnızca Mirasçılar Arasında Yapılacak
7589 sayılı Kanunun 1. maddesi, İcra ve İflâs Kanununun 114. maddesine yeni bir usul eklemektedir. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen belirli miras taşınmazlarında birinci artırma dışarıya kapalı olacak ve yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar teklif verebilecektir. Bu özel artırma bir defaya mahsus uygulanacaktır.
Yeni usul hangi taşınmazlarda uygulanacak?
İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:
Taşınmazdaki maliklerin tamamı mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olmalıdır.
Taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.
Mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermiş olmalıdır.
Mirasçılardan biri payını mirasçı olmayan bir kişiye satmış veya bağışlamışsa üçüncü kişi malik şartı nedeniyle özel usul uygulanmayabilir. Aynı şekilde bir payın miras dışında satış, bağış veya başka bir işlemle edinilmiş olması da tapu kayıtları üzerinden ayrıca incelenmelidir.
Sulh hukuk mahkemesindeki izale-i şuyu satışlarını kapsıyor mu?
Evet. Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir; satış, satış memurluğu tarafından İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Bu nedenle İİK m.114’teki yeni kural, şartları taşıyan miras kaynaklı ortaklığın giderilmesi dosyalarındaki satışlara da uygulanacaktır.
Konu hakkında temel süreç için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? başlıklı rehberimizi de inceleyebilirsiniz.
İlk ihalede asgari teklif ne olacak?
Yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak birinci artırmada genel yüzde 50 eşiği uygulanmayacaktır. Teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’ü ile varsa rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olan tutarı ve buna ek olarak paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir.
Örneğin muhammen kıymeti 5.000.000 TL olan ve daha yüksek bir rüçhanlı alacak bulunmayan taşınmaz, ilk artırmada 2.500.000 TL üzerinden satılamaz. Geçerli teklifin 5.000.000 TL’yi ve ilgili satış giderlerini aşması gerekir. Düzenleme mirasçılara öncelik vermekte, ancak taşınmazı düşük bedelle edinme hakkı tanımamaktadır.
İlk ihalede satış olmazsa ne olacak?
Birinci artırmada geçerli teklif verilmez veya ihale şartları oluşmazsa ikinci artırmaya geçilir. İkinci artırma üçüncü kişilere de açık olur. Bu aşamada genel kurallar uygulanır ve muhammen kıymetin yüzde 50’si ile varsa rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olan tutar ve masraflar esas alınır. Dolayısıyla üçüncü kişilerin satın alma imkânı tamamen kaldırılmamış, mirasçılara yalnızca ilk artırmada öncelik tanınmıştır.
İhale bedeli süresinde ödenmezse hangi yaptırımlar var?
Yeni metin, en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcı bakımından sonuçları da ağırlaştırmaktadır. Ortaklığın giderilmesi satışında alınan teminat iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaş ise teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında verilir. Ayrıca teklif bedelinin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanır.
Devam eden satış dosyalarında hangi tarih belirleyici?
Geçici maddeye göre yeni İİK m.114 hükümleri, yürürlük tarihinden önce ilan edilmiş açık artırmalara uygulanmaz; bu artırmalar eski hükümlere göre tamamlanır. Bu nedenle davanın açıldığı veya satış dosyasının oluşturulduğu tarihten çok, artırma ilanının ne zaman yapıldığı önemlidir. İlan Kanunun yürürlüğünden sonra yapılırsa yeni usul gündeme gelecektir.
İki düzenlemenin ortak etkisi
Kanuni faiz değişikliği borcun zaman içinde değer kaybetmesini azaltmayı, miras ihalesi düzenlemesi ise aile taşınmazının ilk aşamada mirasçılar arasında kalabilmesine imkân vermeyi amaçlamaktadır. Her iki alanda da zamanlama kritik hâle gelmiştir: Faiz hesabında yürürlükten önceki ve sonraki dönemler; miras satışında ise artırma ilanının tarihi dikkatle incelenmelidir.
Sık sorulan sorular
Kanuni faiz hemen yüzde 31 oldu mu?
Hayır. 17 Temmuz 2026 itibarıyla Kanunun Resmî Gazete yayım bilgisi henüz açıklanmamıştır. İlgili hüküm yayım tarihinde yürürlüğe girecek; mevcut TCMB verileriyle yeni formül yüzde 31 sonucunu vermektedir.
Yeni oran bütün borçlara uygulanır mı?
Hayır. Düzenleme, Türk Borçlar Kanunu veya Türk Ticaret Kanunu gereğince faiz ödenmesi gereken ve oranın sözleşmeyle belirlenmediği hâlleri hedefler. Borcun türü, ticari nitelik, temerrüt, yabancı para ve özel sözleşme hükümleri ayrıca incelenir.
İlk miras ihalesine mirasçı olmayan biri katılabilir mi?
Kanundaki şartların tamamı varsa hayır. Birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Satış gerçekleşmezse ikinci artırma üçüncü kişilere de açılır.
Mirasçı ilk ihalede taşınmazı yüzde 50 bedelle alabilir mi?
Hayır. Özel birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde 100’ü eşiği ve ilgili masraflar esas alınır. Yüzde 50 eşiği, satışın gerçekleşmemesi üzerine yapılacak ikinci artırmada gündeme gelir.
Resmî kaynaklar
Bu yazı 17 Temmuz 2026 tarihindeki resmî bilgiler esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarda tapu kayıtları, sözleşme, mahkeme kararı, icra dosyası ve yürürlük tarihi birlikte değerlendirilmelidir; yazı hukuki danışmanlık yerine geçmez.
ROTA HUKUK BÜROSU